原先我们讲过，抵押物的作用是能让我们享受优先受偿。
当时，也给大家分析了什么样的资产可以抵押，什么样的资产不可以抵押，以及抵押合同如何写？
很多人认为，只要双方签订了抵押合同，资产抵押就生效了。
其实不然
有些抵押物品，必须要到相关部门登记，抵押合同才能生效：
需要登记的抵押物及办理登记的部门如下：▼
以无地上定着物的土地使用权做抵押时，需要登记。（如：上面没有任何建筑物的地皮。）
登记部门：为核发土地使用权证书的土地管理部门。
以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时，需要登记。
登记部门：为县级以上地方人民政府规定的部门。
以林木抵押时，需要登记。
登记部门：为县级以上林木主管部门。
以航空器、船舶、车辆抵押时，需要登记。
登记部门：为运输工具的登记部门。
以企业的设备和其他动产抵押时，需要登记。
登记部门：为财产所在地的工商行政管理部门。
以上物品做抵押时，只有登记了，抵押合同才会有效，并且自登记之日起即时生效。
以其他财产做抵押时，可以不用登记，抵押合同自签订之日起生效。
如果想更有保障些，也可以去办理抵押物登记，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
在办理抵押物登记时，一般要提供以下文件或复印件：▼
主合同和抵押合同。
抵押物的所有权或者使用权证书。
登记部门登记的资料，可以查阅、抄录或者复印。
有了合法的抵押合同，那就要弄清楚它具体有哪些效力？这样才能知道它给了我们什么样的保障。
当对方没有按时还上欠款时，法院可以依法扣押抵押物。这时，抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及法定孳息。
抵押权人：是指接受抵押的债权人。
天然孳息：是指因物自然属性产生的收益。
比如：由树结的果实，母畜生的幼畜等。
法定孳息：因法律关系产生的收益。
比如：房子的租金，银行的利息等。
在抵押权人享受这些权利前，一定要将法院已将抵押物扣押的事实通知给抵押者，否则效力不及于该孳息。
如果抵押物已经租出去了，那么应当书面告知承租人，原租赁合同也会继续有效。
抵押期间，如果抵押人要转让已登记的抵押物，这时，必须要通知抵押权人，并且，要告知受让人转让物已经抵押的情况。否则，转让行为视为无效。
抵押期间，转让抵押物时，如果转让的价格明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人另外提供相应的担保，如果抵押人拒绝不提供，那么就不得转让抵押物。
抵押期间，抵押人转让抵押物所得的价款，应当先清偿抵押权人的债务。
抵押权也不可以与债权分离而单独转让，更不可以作为其他债权的担保。
如果抵押人的行为可能会使抵押物的价值减少，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
当抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的其它担保。
如果不是抵押人造成的抵押物价值减少，那么抵押权人可以在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
抵押物是由债权产生的，所以， 抵押权是与债权同时存在的，债权消灭，抵押权也同时消灭。
知道了抵押的效力，还要懂的如何实现这些效力，这才能真正的维护好自己的权益。
当对方没有按时清偿债务时，就可以与抵押人协商把抵押物折价或者拍卖、变卖，用所得的价款来偿还。
如果协商不成，可以向法院提起诉讼，由法院扣押进行拍卖。
如果同一个财产向两个以上债权人做了抵押，抵押物处理后的所得价款要按照以下规定清偿：▼
如果抵押合同是登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
如果抵押合同自签订之日起生效的，如果该抵押物也做了登记，就按照上面的第1条规定清偿。
如果该抵押物没有登记，就按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。
抵押物已登记的先于未登记的受偿。（登记的有优先权）
如果是以城市房地产抵押的合同，合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
如果需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
如果为债务人做抵押担保的是第三人，那么在抵押物偿还了债务后，第三人有权向债务人追偿。
如果抵押物消灭了，那么抵押权也会随之消灭。因灭失所得的赔偿金，要作为抵押财产。
在与对方签订担保合同时，还应注意看清抵押物的价值，有没有重复做抵押。
抵押人所担保的债权不可以超出其抵押物的价值。
如果财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权，那么剩余的部分，可以再次抵押，但不能超出剩余部分。
遇到以下情况时，要注意认清：▼
如果是用依法取得的国有土地上的房屋做抵押，那么该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
如果是用出让方式取得的国有土地使用权做抵押，那么该国有土地上的房屋也要同时抵押。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。如果是用乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押，那么其占用范围内的土地使用权同时抵押。
或许，现实中会遇到比较复杂的抵押担保问题，但万变不离其中，所有的问题都是依据以上原则来处理的，所以，以上每个要点如果都能理解清楚了，那么，你再遇到这方面的问题时一定不会被忽悠。